דיור למתחילים

הטקסט פורסם לראשונה ב 2004, המספרים לא ממש מעודכנים אבל הפרופורציות כן, וכל השאר למרבה הצער עדיין אקטואלי

במסגרת ניסיונותיי הכושלים לחסוך בהוצאות חשבתי לעבור לדירת סטודיו (דירת חדר ). חיפוש מקיף באתרי הדירות והמקומונים העלה עובדה מתמיהה, יש פה ושם דירות חדר אבל מספרן בטל בשישים ביחס לשוק השכירויות ואפסי כמעט בשוק הדירות לקניה. העובדה הזאת לא בדיוק חדשה לי, אני תוהה בעניין כבר 12 שנה לפחות, אבל התחשק לי לתמוה שוב. במאמר זה, אנסה להבין, איך זה שבן אדם די סטנדרטי כמוני (ויש הרבה כאלה, אני מרוויח בערך את השכר הממוצע במשק), שכה מנסים לחסוך, דווקא בהוצאה המרכזית שלהם, דיור, בוחרים ביחידת דיור בגודל 60-80 מטר במקום ביחידת דיור של 30-40 מטר. מי שהקים משפחה וילדים וכול זה, יבושם לו, מאמרי זה אינו נוגע לו כנראה. לכול השאר, חלקם רווקים מושבעים, חלקם שיקימו בוודאי משפחה בעתיד. לכל אלה הדברים בוודאי רלוונטיים, וזו קבוצה עצומה בגודלה כשליש מתושבי הערים הגדולות בגילאי 20 עד 40 גרים, מסיבה זו או אחרת לבד. ובעניינם של אלה אני תוהה. איך זה שאדם, אזרח מין השורה, שמתרגשת עליו ההבנה, שהוא אמור להתגורר איפשהו. מגלה, מעט אחר כך, שכדי להתגורר עליו לרכוש/לשכור נכס הגדול בערך פי 2 מהדרוש לו. ונפרט, האופציות העומדות בפני אותו ביש גדה הן כדלקמן:

א – לגור אם ההורים, אופציה ממש מעולה, ונכליל, לגור אצל אנשים אחרים בבית. הם צריכים לפחות להסכים לכך שאזרח נוסף יגור בביתם, מבחינת הבון-טון בתרבות השלטת זה קצת בעייתי, אולי בשל הציווי לעצמאות, כמובן צריך להיות שם מקום מתאים. אשר להערכה עד כמה זה פאן, היא לא תידון במסגרת זו.

ב- לשכור דירת חדר מההיצע הקיים, בשל הפער העצום בין הביקוש הרב להיצע, דירות החדר מתקרבות בעלות השכירות לעלות דירת שני חדרים .היצע דירות החדר מתחלק לשתי קבוצות – דירות חדר מקוריות (מהתכנון המקורי של הבניין), ודירות מחולקות (דירות גדולות שחולקו למספר דירות חדר), בעוד שדירות מהקבוצה הראשונה תוכננו למגורים ע”י ארכיטקט (ודגש על ‘תוכננו למגורים’), הרי שהדירות המחולקות בד”כ חולקו על מנת ליצור מקסימום רווח למטר במינימום השקעה, כך מוצעות דירות בנות כ 20-25 מטר מרובע עם 0 עד 1 כיווני אוויר, מרפסת קטנה בחלום, מקלחת על השירותים ותחושה של מקום למות בו יותר מאשר מקום לחיות בו.

ג- לשכור דירת 2-4 חדרים עם שותפים. מה יש גם סבא וסבתא שלי גרו עם חברים כשהגיעו לארץ אחרי שהצליחו לברוח מהגרמנים ימח”ש. אז זהו, סבא וסבתא היו פליטים, בתור שכאלה חיו כפליטים. מה לעשות. מלחמה. אני גרתי שנים ארוכות עם שותפים, גם כפליט, כפליט בארצי בחרתי בפתרון מאולתר, מקומות מגורים מתאימים לצרכיי לא כל כך מצאתי, אז זה היה האלתור האופטימלי, לשכור ביחד עם שותפים דירה של ‘רגילים’. כלומר דירה שתוכננה ונבנתה לצורכיהם של `הרגילים` ויש בה סלון ומטבח וחדר הורים וכל זה, ולהתארגן בה. כל אחד היה לוקח חדר ולגבי המרחב המשותף והחשבונות המשותפים וזה היינו קובעים משהו. גם אנחנו רגילים, אבל רגילים מוכחשים כאלה. בכווית נערה שמתחתנת מקבלת דירה מהמדינה, הם מוסלמים שמרנים, ובתור שכאלה מעודדים כך את הבנות להתחתן. חשבתי שאולי זו גם מין דרך לעודד את האזרחים והאזרחיות הצעירים להתמסד. אי אפשר לתת דירות כמתנת נישואין מהמדינה, הרי אין לנו נפט. אז בו נעודד בהפוכה, נגזום משדה הראיה את האפשרויות האחרות ואז מטבע הדברים כשיש רק דרך אחת אז במוקדם או במאוחר, בה הצעירים ילכו.

ד – להתאשפז במוסד סגור דומה ל א`, אתה לא גר על אצל אנשים אחרים, אתה גר אצל המדינה, מקבלים גם דיור וגם 3 ארוחות ביום, וגם תשומת לב, המינוסים כוללים תגובות לוואי לטיפול תרופתי, ותשומת לב. לאחרונה עושה המדינה כדי לסגור בפנינו את האופציה הזאת, תחת הכותרת הפופוליסטית `להחזיר כמה שיותר מהר לקהילה`.

ה – לגור בכלא, דומה ל ד`, המינוס הוא פחות פרטיות, מיזוג לא תקין או לא קיים בחלק מהמתקנים, ושכנים לא משהו. משותפת לפתרונות ד` וה` מגבלת חופש מסוימת, אולי מותרות אצל פליטים. מבחינת תנאי הכניסה, הרבה יותר קל להיכנס לכלא, כל מה שתצטרך לעשות זה לעשות מה שאתה רוצה. במוסד סגור צריך גם לעבור ראיון. עד כאן אופציות.

למי שטוען שיש שוק חופשי, היצע וביקוש וכו` אז לא, לא זה המצב, פער כה משווע בין היצע וביקוש לא נשמר כל כך הרבה שנים בשוק חופשי. ראיון שקראתי בהעיר עם נציג עיריית תל-אביב, שפך קצת אור על הסוגיה, האיש נתן מספר סיבות למה לא נותנים היתרי בניה לדירות חדר/סטודיו. או!! כבר נמצאנו למדים למה אין דירות רווקים למרות הביקוש הרב, יותר נכון ההיסטרי בתל-אביב. אין היתרי בניה. כלומר העירייה לא מרשה. והרי הסיבות שנתן הנציג:

- לא רוצים סלאמס, כלומר למרות שאתה דלפון אנחנו לא רוצים שתגור בסלאמס, תקנה נכס יותר גדול ואז כבמטה קסם תהיה פחות דלפון. לא רוצים שיכנסו משפחות שיגורו בצפיפות. בארה”ב מוסדר העניין בתקנות ברמת דירה/בניין/שכונה כך יש מבנים ואף שכונות לבודדים. ונמנעת אווירת הסלאמס (לשם הבהרה, עבדכם לא טוען שבעלי משפחות חייבים להיות עשירים, המאמר הזה עוסק בבודדים וזכותם להתגורר).

- צריך מקום חניה לכל דירה, ומה דעתך לאשר בניית דירות סטודיו שאינן מזכות בתו חניה ? לגבי אביונים ממוצעים שכמונו זו לא בהכרח בעיה. גם חלוקת דירות גדולות לדירות חדר אינה מאושרת בד”כ ולעתים נאכף האיסור ובעל הנכס נדרש להחזיר את מצב הדירה לקדמותו.

מישהו מרוויח מכל העניין ?

ובכן בקנייה- רכישת דירת 30-40 מטר בתחילת שנות העשרים לחייו של אזרח ושידרוג נניח במהלך שנות השלושים יאפשר את דירוג המשכנתא. כלומר אם נניח, סתם לצורך הדגמה, שדירת בודד עולה 60 אלף דולר ודירה משפחתית בשטח כפול לפחות עולה 120 אלף דולר, הרי שדרוג המשכנתא יאפשר לקונה לקחת היום משכנתא כדי להשלים ל 60 אלף ובעוד מספר שנים משכנתא של 60 אלף נוספים. הרבה יותר זול מלקחת היום משכנתא על כל הסכום. דוגמה מספרית בהמשך. כמובן שהבודדים היציבים אך צנועי הכנסה שיעדיפו לחיות בדירת סטודיו של 40 מטר ייהנו במיוחד , מה לכם, אלה בדיוק חסכו משכנתא על 60 אלף דולר. ואם זה כל כך משתלם, אז לבנקים למשכנתאות בטח ממש משתלם המצב ההפוך, כלומר המצב הקיים. מי שחפץ להפריח תיאוריות קונספירציה, בבקשה.

דרוג המשכנתא:

טרחתי להציג את הדוגמא בצורה פשוטה ואינטואיטיבית ככול האפשר. בחישוב המשכנתא יש הרבה פרמטרים שאינם רלוונטיים, להצגת החיסכון שבדרוג כנ”ל. ובכן, אנו משווים בין שתי אפשרויות לפי המספרים שנזרקו לעיל: א – רכישת דירת סטודיו בת כ 40 מטר ב 60,000$ ולאחר מספר שנים שדרוגה לדירה גדולה יותר ב 120,000$ עם הקמת משפחה או משהו. ב – רכישת דירה ב 120,000$ מלכתחילה. כדי להבין את ההבדל בעלות הכסף (עלות ההלוואה, המשכנתא), יהיה יותר מועיל להשוות את אופציה א` לאופציה ג`: ג – רכישת דירת סטודיו בת כ 40 מטר ב 60,000$ והלוואת 60,000$ נוספים שיוטמנו בבלטות כך שסה”כ המשכנתא יהיה על סך 120,000 $. בבוא העת, לאחר 7 שנים נגיד, עם שדרוג הדירה יוצא הכסף מהמחבוא וישמש לתשלום על השדרוג. נסתכל על ההחזרים באופן הבא – בשנים הראשונות אני עסוק בלהחזיר את 60,000 הדולרים ה`ראשונים` שלקחתי, עם 60,000 הדולרים הנוספים שלקחתי אינני עושה דבר עד שאני מחליט לשדרג את דירתי לדירה גדולה יותר, לאחר 7 שנים. במקרה ג – אני משתמש ב 60,000 הדולרים הנוספים רק 7 שנים אחרי שלוויתי אותם, אני גם לא מתקדם בתשלומים עליהם כי אני עדיין מחזיר את 60,000 הדולרים הראשונים שלקחתי. כלומר אני משלם ריבית על 60,000 הדולרים הנוספים במשך 7 שנים, סתם. ללא תועלת מבחינתי. זו עלות הכסף הנוספת שאני נדרש לשלם בהשוואה לאופציה א`. עלות הכסף הנוספת והמיותרת הזאת קיימת גם באופציה ב`. ואני כנראה אלך על אופציה ב` כי אופציה א` לא כול כך קיימת.

תחזית כלכלני משרד השיכון:

בכתבת תחקיר שהתפרסמה בידיעות אחרונות מה 29/4/2003 טוען הכתב עופר פטרסבורגר שקיימת מדיניות מכוונת של ראשי ערים למשוך לעיר אוכלוסיות הנחשבות לחזקות, לכן מעודדים בניה של דירות 4 חדרים ומעלה. ראשי הראשיות המקומיות מסרבים מסיבה זו לאשר בניה של דירות 2-3 חדרים ועל דירות סטודיו בכלל אין סבלנות לשמוע. עוד מצטט הכתב תחזית של כלכלני משרד השיכון לפיה משקלן של דירות קטנות (עד 2 חדרים) במשק ירד ב 2005 מ 21% ל 16% משקלן של הבינוניות ירד מ 39% ל 35% ותחול עליה מקבילה במשקלן של הדירות הגדולות. כלכלני המשרד מזהירים מפני מחסור חמור בדירות קטנות שכן השינויים הדמוגרפיים בחברה (עליה בתוחלת החיים של קשישים בודדים, עליה במספר הרווקים, הגרושים, החד הוריים ?) יגרמו דווקא לעלייה בביקוש לדירות קטנות. מסיבה זו ממליצים כלכלני משרד השיכון דווקא על מתן היתרים לבניית דירות קטנות. ממליצים…תודה רבה באמת.

קונדו-טאוורס:

פרוייקט `קונדו-טאוורס` ליד אוניברסיטת בר אילן מהווה חריג בנוף המקומי. בניין חדש שתוכנן מראש לדירות חדר או שניים ונבנה בסמוך לאוניברסיטה ובה אלפי סטודנטים הזקוקים לדיור. מה קורה פה ? מה הם לא יודעים שאסור כאלה דברים בישראל ? אז זהו באמת אסור. בכתבה שפורסמה במעריב ב 16/10/03 מבאר הכתב דרור מרמור שדוח מבקר המדינה מגלה שהיזם קיבל היתר לבניית דיור מוגן (בית אבות) ובפועל שיווק את הדירות כדירות סטודנטים.

רווקות:

בנות,קראנו ש 43% מאלו מכן הגרות בת”א, רווקות. רק רצינו שתדעו, לא רק שלא נתחשב בצרכים שלכן, אנחנו גם נדאג שלא תוכלו לתת להן מענה. קשה לך עם התשלום על דירה גדולה ? תתפסי חתן! אגב, לא רק דירות יחיד אסורות , ת”א אמנם משופעת בדירות 2-2.5 חדרים אבל מדובר בבנינים שנבנו לפני 40-50 שנה. היום מי יאשר לבנות פחות מ 3-5 חדרים, לא בת”א, לא בראשון, לא בנתניה, ולא בשום מקום אחר. דירה הממוקמת באיזור שיש בו גם עבודה, כמו איזור המרכז נגיד, לא דירה עם נוף למדבר, באמת תעלה 140000 דולר ומעלה (2 חדרים בת”א, 3-4 בפרברים) ממשכורת יחידה (בהנחה שאת מרוויחה את השכר הממוצע כאמור 7000 ש”ח) תוכלי לממן ניתוח ציצי, תה טיבטי ומנוי בקופידון. משהושלם בהצלחה שלב א` בתוכנית העיסקית, החתונה. תוכלו על נקלה לרכוש דירה ולממן את התשלומים + הוצ` המחייה מ 2 משכורות. שלב ב` ימשך כ 20 שנה. כדאי לשלב במודל ניתוח ציצי לשימור המראה לאחר כ 10 שנים מתום שלב א`. את יודעת, כדי שהעסק ידפוק.

חייל משוחרר, איש צעיר:

ישראלי צעיר שהוא לא עלינו יהודי ציוני וחילוני מסיים בגיל 21 בערך את שרותו הצבאי, לאחר 3 שנים בהן הרוויח בערך 10% משכר המינימום יוצא האיש הצעיר כשהוא חסר כל אל השוק האזרחי, זמן קצר אחרי יציאתו אל השוק האזרחי הוא מגלה שעליו כאמור להתגורר איפשהו. לדירה המיוחלת מרכיבי עלות שונים עלות הבניה, עלות הקרקע, חיבור לתשתיות, ברור שמדובר בהוצאה משמעותית. המדינה מגדילה את עלות הרכישה ב 3 אופנים -אישור תכניות בניה מרמת רווחה מסוימת ומעלה ? הנושא העיקרי במאמר זה-מיסוי על נדל”ן ? סך המיסים על נדל”ן (המגולם כמובן במחיר הדירה) מגיע לכ 60% מערך הדירה-שליטה על מחירי הקרקעות באמצעות מדיניות הפשרת קרקעות לבניה (לא ידון במסגרת זו). כך, לענייננו, האיש הצעיר רוצה לרכוש דירת סטודיו שמחירה לפני מס הוא X מחירה לאחר שהאיש הצעיר ישר קו כפי שהוסבר לעיל, לדירה בשטח כפול יהיה כ X2 מחירה לאחר מס יהיה כ X3 נניח שהונו ההתחלתי של האיש הצעיר הוא X עלות הכסף (משכנתא על X2) תהיה כ X2 כך האיש הצעיר יאלץ לשלם כ X5 לדוגמה במקום לקנות נכס לפי כיסו ב 20 אלף דולר נגיד, האיש הצעיר יקנה נכס ב 60 אלף דולר ועלות המשכנתא (רק הריבית לא כולל הצמדה) תעלה את סך תשלומיו של האיש הצעיר עבור קורת גג ל 100 אלף דולר. המשכורת הממוצעת של איש צעיר נמוכה משמעותית מהשכר הממוצע במשק ונמצאת אי שם בין שכר מינימום והשכר הממוצע. בין אם יבכר תשלומי משכנתא או תשלומי שכירות נחנך הצעיר הממוצע, אלה אם ניחן בהורים אמידים המעוניינים לעזור לו, לתוך מודל אריסות מודרני.